旧貌换新颜—旧城改造中的南昌

所谓旧城改造，就是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。

就南昌地区来看，近些年开始，旧城改造项目一直都在进行，尽力打造一个合理化、科学化的南昌，一个美丽的南昌。下面，笔者以南昌各个城区为方向，详细的分析下其进度以及影响。

1、青山湖：临江商务区连线成片改造

此次老城区改造，青山湖区城中村改造涉及44个行政村，170个自然村，农房总建筑面积超过600万平方米，棚户区改造涉及300万平方米，将从根本上改变全区近一半居民的生活环境。今年，青山湖重点推进临江商务区项目内旧城改造工作，完成“一年动迁”阶段的工作。据统计，临江商务区连线成片改造，共涉及4个行政村、8个自然村和11家企业，房屋面积近80万平方米。

2、青云谱区：2000户居民将直接受益

据了解，今年青云谱区旧城改造任务为787户，配建安置房为787套，其中包括洪都05号地块、江西惠民机械厂生活区、原南昌乳品厂生活区、煤炭储运公司生活区、通用机械厂生活区、保温瓶厂生活区、八一麻纺厂生活区、十字街以西地块等8个项目，还有作为旧城连线成片改造试点的市粮食仓库周边150亩和象湖东岸250亩两个地块，改造户数1940户，改造面积10万多平方米。改造完成之后，近2000户居民将直接受益，彻底改善住房条件和居住环境。

青云谱区今年改造的8个项目中，大部分房屋建造时间久，光线暗淡，年久失修。目前，洪都05号地块176户居民中，已搬迁173户。江西惠民机械厂生活区、南昌保温瓶厂生活区、通用机械厂生活区、市煤炭储运改造项目入户调查摸底等工作已基本结束。

3、东湖区：市场运作筹集改造资金

据介绍，东湖区力争用3至5年的时间，通过市场运作方式筹集150亿至200亿元的资金投入，全面完成“两带两轴，三心四区”规划建设（两带：滨江、滨湖景观带，两轴：工业文化景观轴及青山北路都市主轴，三心：文化休闲中心、湖滨娱乐休闲中心、湖滨体育休闲中心，四区：连江通湖核心区、滨江景观居住区、运动生活区、湖滨娱乐休闲区），真正把青山湖西岸片区建设成为集商贸商务、金融服务、文化创意、都市休闲、生态居住五大功能为一体的都市生态产业经济示范区。

今年，东湖区将启动并完成长巷村李家庄、谌家坊地块，省物资储运公司（钢材市场）地块，南昌登月食品厂等3个地块的土地收储及房屋征收工作；启动并完成长巷村农房安置房源建设，完成省物资集团宿舍楼及周边零星城镇房屋征收。

4、西湖区：成立“自改委”发动群众参与

此次旧城改造，西湖区大朝阳片区拆迁连线成片主要包括洪城路至水厂路之间的区域，总面积5.5平方公里，以及洪城路以北部分延伸区域。改造范围涉及市场东路以东至抚河西提以西十字街街道辖区范围，洪城大市场、联信大市场、鸿顺德市场等共18个大市场所在区域，桃花镇片区即洪城路至水厂路之间桃花镇管辖范围，朝农管理处片区即洪城路至水厂路之间朝农管理处管辖范围。

西湖区将借鉴成都棚改工程拆迁采用“自改委”的办法，对片区内按规划需改造的地块科学切块，充分发动群众参与，成立“自改委”，成熟一块、改造一块，逐步推进，力争通过三到五年的改造开发，实现“一年一个样、三年变大样、五年大变样”的目标，逐步将大朝阳片区建设成为依托老城，连接新城，独立成片，辐射周边，融商贸三产、楼宇总部、购物休闲、生活居住等为一体朝阳洲商圈。

就产生的影响这块，笔者用一下几个方面进行阐述：

1、钢材用量方面

经过调查，城市的旧城改造基本占本地钢材消化量的40%，其次是高铁、高速、地铁，再其次是商业区以及高档楼盘的消耗。在本地三大钢厂生产正常且没有增量的情况下，随着本地需求的加大，势必会加速外地资源的涌入，现南昌地区投放较为正常的外地资源有马鞍山长江钢铁（1.8万吨）、福建三山钢铁（0.6万吨）、桂鑫钢铁（0.8万吨）、贵航钢铁（0.8万吨）、富鑫钢铁（0.7万吨）、武汉顺乐（1万吨），吉安钢铁（1.5万吨），以上数据为常备库存量，据钢厂反馈，随着后期改造工程的持续，像桂鑫、三山等钢厂都有明年像南昌增货的想法，预计增量在40%左右，外地资源涌入量加大，势必会对省内传统的三大钢厂资源形成冲击，有可能会造成本地主流价位的进一步下移。

2、对房地产的影响

“旧城改造释放出来的刚性需求，对南昌的住宅市场来说无疑是一个利好信号。”江西某房产公司高层如是分析。尽管，没有人能估测究竟有多少家庭“因拆而购”，但是，数额庞大的拆迁户大军中必有部分人出力拉高楼市交易量。住宅地产商可以从中捕得商机。

据了解，此次，整个南昌市棚户区改造计划总面积为659.91万平米，涉及户数7.97万户，其中：中心城区棚户区面积520.77万平方米，涉及户数6.23万户；四县区域总面积139.14万平米，涉及户数1.74万户。这意味这些拆迁家庭其中有很大一部分即将涌上租售房市场。很明显，住房市场将得到可观的客源补充。

最后，根据南昌市场的特点，笔者分析了随着改造工程的持续，明年市场可能产生的一些特点：1、当外地资源发亮涌入，势必会增加其销售商家的数量，从而在定价这块将有更开放的现象，这样南昌的市场价格将与周边产生更强的关联性；2、现今的南昌市场，三大的钢厂南钢、新钢、萍钢的话语权还是比较强势，无论是从定价还是政策方面，贸易商都处于弱势，但是外省资源增多，商家对三大钢厂的依赖性将会有所降低，市场或会往着双方面的方向发展；3、终端对资源的接受性方面，在以往几年，本地的大小终端基本上都是以三大钢厂为基准，其他资源无论质量，都不会得到考虑，但是需求量在增大，本地资源满足不了需求时，一些质量、品牌、价格合适的资源自然就会进入消化之列，明年的南昌市场，或会在资源容放量增大的同时，重要性将有进一步的显现！