Mysteel解读：政策暖风吹拂 然四川省虎年土地“首拍”成色稍逊

由于我国房地产住宅开发项目大部分仍实行预售制，为防止开发商擅自挪用资金致楼盘烂尾，便诞生了商品房预售资金监管制度，即政府部门会同银行实施第三方监管，期房的购房款必须存入银行专用监管账户，按照项目完成节点，房企支取相应比例资金。2021年预售资金监管趋严，对部分房企现金流产生极大影响，开发项目停工现象多点开花，“保交付”压力较大。

昨日据有关媒体报道，全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台，该管理办法明确，预售资金额度监管为“重点额度监管”。由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。

一．四川省内房地产相关政策的变化

早在2021年11月，四川省成都市就已经率先对房地产企业释放友好信号，其中就涉及到放松对预售资金监管限制。

2021年11月3日，成都曾出台《关于进一步明确商品房预售款监管有关事项的通知》，其中提到出现重大经营性风险的预售商品房项目要纳入重点监管。但是如果楼盘因故资金未达到监管额度，且工程形象进度及账户余额不满足要求的，若工程已接近停工状态，急需资金用于工程建设，开发商可提出预售款例外支取申请。2021年11月24日，成都市住建局公开《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》，率先对房地产企业释放友好信号。成都放松对楼盘项目的预售资金监管限制。房地产企业信用等级为A级及以上的，可使用外地银行保函替代相应下浮的监管额度。在项目主体结构工程完成四分之三以及主体结构封顶两个节点，监管额度内预售资金支取比例上限分别提高5%；项目并联竣工验收备案后，监管额度内预售资金支取比例可达到95%。成都提出规范资金支取审核流程，进一步压缩办理时限，5个工作日内完成审核。成都提出要提高房地产审批效率，实行价格指导、预售许可、开盘销售等全流程限时办结，将总体审批时限压缩三分之一以上。成都全面梳理年内可达到预售条件的房地产项目，建立清单逐一进行服务指导，对规定范围内能提前上市的项目予以信用激励，鼓励项目加快上市销售。在备受关注的信贷方面，成都将协调金融机构增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，给予重点企业开发贷款展期、降息。

除此以外，公积金贷款也出现花式松绑。四川省自贡市对公积金贷款首套房的认定标准从“认房又认贷”改为“只认贷不认房”。据2022年1月18日自贡市住房公积金管理中心发布的《关于调整住房公积金政策相关问题的通知》既无住房公积金贷款记录又无尚未完清的住房商业贷款，按首套房贷款政策执行；有一笔已结清的住房公积金贷款记录或一笔尚未完清的住房商业贷款，按二套房贷款政策执行。对在该市正常缴存6个月以上公积金的职工，首套房公积金贷款执行3.25%利率，二套为3.575%。公积金贷款额度根据申请人已婚未婚、购买的是一手或二手房等不同情况，上限在35万元-50万元间。

四川省资中县规定虽然是为促进生育，但也一定程度上有利于房地产。在2021年5月31日（国家出台三孩政策执行日）之后同一对夫妇按照国家生育政策生育三孩购买商品住房的购房者，购买房屋面积90平方米（不含）以下奖励10000元/套；购买房屋面积90-140平方米奖励12000元/套；购买房屋面积140平方米（不含）以上奖励14000元/套。

二．2022年一月楼市成交面积回暖

以成都市为代表，2022年一月成都新房成交面积约208.4万㎡，同比去年上涨17.19%。二手房成交面积约91.37万㎡，同比去年上涨225.28%。

三．2022年一月四川省土拍收入金额同比大幅下滑

2022年一月份四川省土拍出让金出现大幅下滑，同比2021年下滑78.72%。

分城市来看，除了南充、绵阳、乐山和阿坝州土拍收入同比增加外，其余地州出现不同程度的下滑，达州、广元和攀枝花一月份无土拍收入。

四．2022年一月四川省土拍流拍率明显上升

2022年一月份四川省土拍流拍率明显上升，其中达州流拍率增加94%。

五．2022年一月四川省土拍推出建面有所下滑

2022年一月份四川省土拍推出建面总计1310万方，同比2021年下滑35.75%。

分城市来看，乐山土拍推出建面同比增幅高达200%，内江同比增幅176.92%，南充、资阳、眉山、绵阳同比增加；其余地州市则出现同比萎缩。

政策暖风吹拂，然四川省虎年土地“首拍”成色稍逊，证明房地产行业彻底筑底企稳尚需时间，此外考虑到按照住宅用地分类调控文件要求，成都属于22个“两集中”重点城市之一，实际改善情况仍需进一步观察。

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