Mysteel:房地产行业至暗时刻已过，后期发展仍可期

房地产行业对于中国经济重要性不言而喻，我在多篇文章中详细介绍过，不谈过往，只谈未来可能发生的趋势。近期全国多地陆续出了很多放松限购限贷限售的措施，央行也非对称下调LPR，5年期LPR下降20个基点至4.4。武汉和南京更是急不可耐的首先宣布全面放松限购限贷，但当天就被紧急叫停，国内仍坚持“房住不炒”的中心思想。关于房地产行业的未来走势，我从以下几个方面来详细分析：

2022年开年不利，房地产指标全面下滑

国家统计局数据显示，4月份房地产开发投资同比下滑10%，新开工面积同比下滑44.2%，施工面积同比下滑38.7%，销售面积同比下滑39%，降幅较3月明显扩大。房地产业大幅下滑虽有行业自身因素，但毫无疑问的是，疫情放大了这一影响。房地产相关行业的数据进一步印证了房地产行业全面下滑的现实。详见下图：

图一：房地产投资完成额

图二：房地产开工面积

图三：房地产新开工面积

房地产行业重要性不言而喻

房地产行业不会消失，只会发展变化。实际上根本没必要纠结于政府是否全面放开房地产行业限购限贷限售政策而是应更多关注房地产行业怎么演进，怎么进一步发展。现阶段房地产行业是一个主要面对无房人的市场，未来房地产行业主要集中在改善型需求及拆迁重建。在国家放开三胎后，下一步会全面放开生育，按照现阶段的发展趋势有些人希望多子多福，多数人还是受制于经济实力，多数选择生育一个孩子，在江苏这种发达地区尤其明显，百分之七十的家庭只有一个孩子，除了广东生育观念比较强的区域外，上海和北京这种经济发展程度高的地方一对夫妻生育不足一个孩子，从生物繁衍的角度来说，优生优育2个孩子是最经济最理想的。现阶段主力交易户型是两室或者三室，未来主力交易户型应该是四室或者五室，这种改善型需求会持续释放，而且很多房屋已经快到了拆迁的年限，土地使用权70年，水泥寿命50年，而中国很多房屋在30年左右就拆迁重建了，这块的市场空间也不可小觑。

开发贷和抵押贷全面松绑

房地产行业资金主要来自于两个方面，一个是从银行贷款而来的开发贷，一个是购买人交付的购房款。从2021年9月房地产行业触底以来，银行已全面放开限制，开发贷和抵押贷全面松绑。但现阶段有个问题，就是房地产开发企业不贷款拿地，只是加大现有项目的施工强度，对于资金并没有那么渴求。普通购房人也因为自身实力和信心问题暂时放缓了购房计划。4月经济指标全面下行，很多公司经营业绩下滑，部分公司出现裁员及破产等现象，员工收入受到影响，首付凑不齐，按揭还不上，近期断供法拍房增多就是这个情况的典型表现。房价跟钢材一个逻辑，就是不涨就是跌。现阶段购房人的实力和信心都受到不同程度影响。本来多数人都在购房问题上感觉明显购房能力不足，都是东拼西凑才购买的起房子，现阶段大家不同程度的受到影响，购房实力受到较大影响，叠加房价没有暴涨预期，部分购房人已经推迟或者是取消了购房计划。

至暗时刻终会过去，房地产行业迎来长久发展

自2022年3月以来，国内出台各式各样的利好措施，5月25日下午的国办会议，也明确要求5月底之前出台可以执行的详细措施，这次参会参过10万人，省市区县主政领导都参加了该次会议。房地产行业经历了20多年狂飙猛进似的的发展，正从黄金时代向白银时代过渡，就像一个青壮年向暮年演进，现在出台的各种措施不是扭转这种趋势，而是借助近期发生的各种利好及利空措施，完成房地产行业的产业演进。总体上房地产行业并没有那么悲观，欧美成熟了几百年的房地产市场也在持续发展过程中，而且中国人自古以来就有买房置地的传统，只要经济实力允许，这种改善和改造的购房需求会支撑中国房地产行业稳健发展。房地产行业不会消失，只会转化升级，4月生产和生活指标全面下降，或是全年低点，房地产行业后期发展仍可期。

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