Mysteel：房地产行业见顶压制四季度建筑钢材需求

国家统计局近期公布《中国人口普查年鉴-2020》显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米（城市家庭人均36.52平方米），平均每户住房间数为3.2，平均每户居住面积达到111.18平方米。贝壳研究院在《中国经济评论》杂志2022年7月刊发文认为：我国住房总需求已进入下降期，未来15年年均降速将达2.5%。房地产行业的黄金时代已经过去，未来将进入新常态发展阶段。中国经济对于房地产行业依赖较大，近期经济下行压力加大，政府调控目标也由调整房价过快上涨变为调控房价过快下跌，与房地产行业息息相关的建筑钢材需求也必然受到压制。

2022年1-7月房地产指标全面下滑

1-7月地产开发投资累计同比下降6.4%，其中7月单月同比下降12.33%，为今年单月最低值，地产投资增速继续回落。1~7月份，房地产开发企业到位资金88770亿元，同比下降25.4%。

1-7月新开工面积累计同比增速为-36.05%，商品房销售面积累计同比增速23.09%，施工面积累计同比增速-3.66%，竣工面积累计同比增速-23.35%。

房地产行业调控目标从控制上涨转向控制下跌

2021年起，地产调控对房地产企业的资金管理趋严，预售资金监管加强。截至去年年底，全国75个城市出台了加强预售资金监管的相关措施。近期35个城市陆续放松房地产行业限贷限购限售措施，但只放开限售限贷限购措施，并没有降房价，对于房地产行业回暖需要观察。疫情三年，个人消费低迷，企业不举债经营，政府的资金压力较大。购房人购房意愿取决于两个方面，一个是实力，一个是信心，现阶段购房人实力和信心双双不足。

停贷潮影响后市信心

截至6月，面临停工交付问题的商品房面积约占去年商品房总成交面积的10.7%。停工主要原因在于房地产企业现金流恶化，降幅创历史新高，商品房销售回款低迷进一步加剧房地产企业现金流压制。自从发生停贷潮后，政府、银行、房地产商及业主积极沟通解决，预计在两年内能得到较为妥善解决，但在解决之前，可能有好长的路要走。

房地产行业进入周期性顶部

房地产行业作为资金密集型行业，自身经营所产生的现金流不足以维持自身发展，必须源源不断的从外部寻求融资，自身发展也受到经济的周期性影响，基本维持在7-8年有一波起伏，发端于2020年6月的本轮房地产调控，只是加速了这种周期性特征。自从2022年4月房地产行业陷入困境以来，有部分人质疑调控的必要性。在国际及国内经济下滑，疫情导致全球地缘政治及经济压力增大的阶段，盲目的放大杠杆压力较大，政府前瞻性的压缩泡沫很有必要。

人口左右房地产行业预期

2021年全年新生儿1062万，死亡人口1014万，全年人口净增长48万，创下历年低点。2022年上半年新生儿523万，死亡人口531万，人口净减少8万，人口专家预言最快可能2023年人口下降。任泽平说房地产行业短期看政策，中期看土地，远期看人口，现在人口步入负增长前夕，房多人少的格局可能出现，对于房地产行业长期发展形成利空。

总结

自98年房改开始算起，中国房地产行业已高速发展20年，从2020年6月开始起，房地产行业已经告别黄金时代，向常态化发展过度。中国经济与房地产行业高度相关，而建筑钢材行业又与房地产行业高度相关，预计2022年全年房地产行业用钢需求下降10%左右，如果用基建行业来替代的话，至少需要基建行业增速27%左右，眼下暂未看到基建行业对于房地产行业的有力替代。疫情三年，全球经济都普遍下滑，叠加欧美国家在疫情期间超发的天量货币导致通胀高企，欧美国家普遍进入加息周期。近年以来，多地土地流拍，导致政府收入有所下降，叠加教育、军费及民生等刚性支出，导致政府对于基建投资方面有心无力。人口迎来负增长时代，购房人收入下降，对于未来房价上涨不抱希望，都会导致房贷产需求短期内难以释放，也必然对四季度建筑钢材需求形成压制。

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