Mysteel:房地产行业或在2023年二季度重回正轨

房地产行业黄金时代已经过去，这个是共识，2022年全年对于房地产行业利好不断，但中央经济工作会议上定调，仍坚持“房住不炒”，现阶段房地产行业调控主要是防止房价过快下跌而形成系统性风险。2022年房地产调控主要集中在解除限贷限购，保交楼及政策性住房，主要是解决房地产开发端资金问题，现在抵押端暂时无有效措施，业主购房意愿还是不足，但困难只是暂时的，个人认为房地产行业必将迎来触底反弹。

宏观利好不断，解绑房地产行业发展枷锁

纵观2022年全年，对于房地产行业利好不断，无论从各地取消限购限贷限售政策，抑或是加大龙头房企授信额度，都在一定程度上解绑房地产企业发展枷锁，但眼下措施多集中于解决房地产企业开发端资金问题，在抵押贷方面暂无有效进展。企业经营效益不好，员工收入无法保证，房价不涨就是下跌，导致房地产施工面积、投资完成额及新开工面积都下滑。详见下图：

图一：施工面积

图二：投资完成额

图三：新开工面积

人口因素仍是制约房价进一步上涨的核心因素

按照眼下事实来看，预计最快23年中国人口将迎来负增长，有几个有意思的数据跟大家分享一下，中国一年新生儿1000万，一年死亡人口1000万，每年大学毕业生1000万，每年退休人口接近2000万，人口负增长将是不可逆的大趋势。任泽平说房地产短期看金融、中期看土地、远期看人口。今年的宏观政策主要还是在金融方面给房地产行业松绑，房地产企业拿地积极性不足，叠加远期的人口负增长，导致对于房地产行业的刚性需求不足。但个人认为利空出尽，房地产行业在2022年4月触底以来，逐步开始获得内生增长动力。

疫情后时代，预计23年二季度经济将快速增长

22年下半年交易欧洲衰退逻辑，23年上半年交易美国衰退逻辑，而中国经济将领先欧美经济实现复苏，世界银行预计23年中国GDP增长率在4-5%之间。防疫措施刚调整阶段，经济并不会立马重拾升势，大概会滞后一个季度，这个是我为什么强调房地产在23年二季度开始复苏的判断基础。

房地产对于中国经济的重要性不言而喻，大概25%的国民经济与之相关，而且中国人自古以来就有买房置地的传统，当经济情况改观，业主收入提升后，购房积极性会进一步释放出来。房地产行业大概每7-10年有一波调整，随着美联储加息进入尾声，国内宏观政策利好不断，房地产行业迎来触底反弹是大概率事件。

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