Mysteel:房地产行业复苏强度不及预期

在坚持“房住不炒”的大原则下，各地方政府出台了上千项救市措施，房地产行业已现筑底企稳曙光，但复苏强度不及预期，困扰房地产行业的购买力及信心仍稍显羸弱。疫情过去，所有人都期待经济强劲复苏，但是疫情三年，已经将大家的老本消耗殆尽。今年所有人都信心满满，计划大干一场，市场的竞争激烈程度不是减弱了，而是增强了，房地产行业面临的情况也是如此。

房地产行业各项指标逐步企稳

从房地产投资完成、新开工面积及施工面积三项指标来看，虽然数据有所下滑，但是止住了下跌趋势，有逐步企稳的趋势。详见下图：

图一：投资完成额

图二：新开工面积

图三：施工面积

人口因素仍是制约房地产发展的最大因素

任泽平说：短期看政策、中期看土地、远期看人口。在坚持“房住不炒”的大原则下，各地方政府出台了上千项救市措施，房地产行业已现筑底企稳曙光，但复苏的强度仍不及预期。纵观2022年全年，各大民营房地产企业拿地较少，以城投公司拿地为主，但城投公司总计负债65万亿，而且城投公司主业并不是开发房地产，即使拿地也不能形成有效开发量。人口仍是制约房地产行业发展的最大因素，2022年全国新生儿956万，比陷入生育危机的日本和韩国生育率也高不了多少，而且预计中国未来一二十年内，中国的人口生育率会维持在较低水平。所有人都相信中国的未来会更好，但不确定自己的未来会更好，大家普遍感觉内卷过于严重，在这种情况下，年轻人结婚及生育的意愿较弱。

美联储狂飙突进式加息导致资金外流加剧，流入房地产行业资金减少

回顾2022年全年，美联储累计加息7次，共计425个基点，现在进一步推高加息预期，预计2023年夏季之前再加息100个基点，会将市场利率推至5.25-5.5%之间，更有胜者认为美联储会将利率推至6%以上。在美联储一顿操作猛于虎的格局下，导致美国排名第16名的硅谷银行破产，从发酵到最终宣布破产仅仅间隔48个小时，这是继08年金融危机后，仅次于华盛顿互惠银行破产的第二大银行破产事件，甚至有悲观者预言金融危机到来。硅谷银行破产尚不至于引发金融危机，但引发的短期资金外流不可避免，而且暴露了美国收割国外资本的野心。随着中美利息差扩大，国内部分投机资本或许会加速流出中国市场，导致流动性紧缺，导致流入房地产行业资金减少。

房子是用来住的，而不是用来炒的，必须明确房地产行业的居住功能，弱化房地产的金融属性。98年房改至今，已有25年历史，房地产行业走过了别的国家用了上百年的历史，稳地价、稳房价及稳预期，都给房地产行业指明了方向。进入2023年愈演愈烈的提前还贷潮，都明确表明房地产的复苏之路没有想象中那么顺畅，但房地产行业前景不至于悲观，复苏之路仍在缓慢进行中。

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