Mysteel：房地产行业处于周期性底部 复苏仍需时日

概述：近期国内通缩的论调甚嚣尘上，财政部、统计局及央行对上述观点进行了驳斥，强调国内经济在复苏过程中，但老百姓仍感受到较大的凉意。大疫三年过去，所有人都期待经济快速复苏，但此刻需求不济，救房地产行业改善内需的想法尤为迫切。

房地产行业三大核心指标仍不容乐观

如上图所示，4月竣工面积显著改善，4月30城销售同比大增环比微降。4月 30 城新房累计成交面积850 万方，同比+33%，环比 3月同期-16%，从房地产的三大核心指标上看，房地产行业的复苏情况仍不乐观。

土地成交暂无实质性好转

如图所示，前十大城市土地成交依然偏低。纵观2022年全年，房地产行业指标仍未触底反弹，房地产企业拿地积极性不足，2022年主要是地方城投公司拿地，但总负债65万亿，已经被叫停，而且城投公司不具备开发房地产的能力，对于房地产行业复苏无实质性促进作用。

房地产开发投资持续负增长

房地产开发投资持续负增长，短期新开工情况或较难转正，影响建筑钢材需求。

人口因素仍是制约房地产行业发展的核心因素

截止2023年5月底，新生儿建档已完成，预计2023年全年至多生育800万新生儿，这是在2022年生育956万新生儿以来大幅降低，这个人口生育总数是建国以来最低的水平。任泽平说：短期看政策，中期看土地，远期看人口。年轻人不恋爱、不结婚、不生育，在面对住房、医疗及教育三座大山时，被动躺平，更看重自身的生活质量及个人发展，人口总数下降及老龄化都会导致住房总需求下降。

疫情三年掏空业主钱包，对于房价上涨没信心

疫情三年，所有人都感受到了没有储蓄的尴尬，多少家庭因为失去收入导致陷入困境。2023年兴起的“特种兵式旅游”都是对于钱包干瘪的最生动诠释。房价不涨就是跌，2023年出现提前还贷，短暂性出现改善性需求集中释放，都是对于自身购买房屋的能力和信心没有把握才如此操作。

总结

房地产行业对于中国经济重要性不言而喻，起到牵一发而动全身的作用，但房地产行业在经历了20年的高速发展之后，已经步入了新的阶段，原本大家都预计到今年4月份房地产行业触底企稳，但眼下来看，还需要时间。想要提升业主的购房能力及信心，还需要切实降低房贷利率，全面放开限贷限购限售措施，但需要遵循房地产行业发展规律，而不能大水漫灌，导致房地产泡沫破裂。

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