概述：房地产行业对于中国经济的重要性不言而喻，今年“两会”以来，房地产调控政策由坚持“房住不炒”向“稳地价、稳房价及稳预期”的“三稳”政策转变，尤其是进入9月以来，降低首付比例、存量房利率及放松限购、限贷及限售措施，都给久违的房地产市场注入一剂强心针，但房市在经历短暂的喧闹后，市场又逐步步入平静，房价也迎来一波小幅回调。国人传统的买房置地思想是有的，小编试图从政策、人口、中美博弈、购房者能力及信心等四个方面简要分析，管中窥豹，以偏概全的发表一下自己不成熟的看法。
房地产行业利好不断
从今年“两会”以来，宏观层面出台降低首付比例、降低存量房利率及放松限购、限贷及限售方面的措施，频繁的利好，对于市场有一定的利好作用，但也带来了一定的观望情绪，本轮刺激与2016-17两年的房地产行业快速恢复不一样，房地产行业已经步入新阶段。
人口决定房产反弹上限
前恒大独立经济学家任泽平有句经典论断，房地产短期看政策、中期看土地、远期看人口，人口决定了房地产反弹的上限。2022年全国新生儿956万，国内生育形式比同为邻居的日本和韩国也好不了多少，而且短期内没有改观的可能性，适龄生育夫妻人均生育1.3个子女，远低于代际更替所需的2.1个孩子，2023年携程创始人梁建章教授发布的《人口战略》一书，对于中国人口做出的悲观预期认为2100年人口总数将下降至10亿左右，人口趋势将在极大程度上制约房地产行业持续健康稳定发展。
中美博弈限制房地产调控空间
美联储自2022年3月以来，累计加息11次共计525个基点，将利率从0-0.25%调高至5.25-5.5%，预计本轮加息或在2023年12月画上句号，至多再加息一次，现在美联储在观察美国CPI走势情况，并重申2%的年度通货膨胀目标。近期美国10年期国债利率走势下降，也充分反映了市场对于最快于2024年上半年的降息预期，在国外利率持续高位阶段，国内下调房贷利率空间有限。而且近几年，大国博弈是核心底色，中美两国都有自己的核心关切，这种斗而不破的格局将维持很久。详见下图：
购房能力及信心缺失
中国人均房产面积大概40平米左右，房价涨到眼下的位置，出现两个极端，一部分拥有多套房子，一部分人一套房子都没有。能力稍强的掏空6个钱包，牺牲老人养老及孩子教育，年轻人不敢请假，不然生病，不敢懈怠，在房产没有明确增值预期，房租收入比大于500的情况下，购买房屋等待升值或者是用于出租回收成本预期不高。叠加年轻人流行“不恋爱不结婚不生子”的实用省原则，年轻人追求个性化，婚姻状况不稳定，以北上广深为例，离婚率高达30-40%，这种购房的积极性下降。疫情三年，部分人已经耗尽了积蓄，很多业主购房能力受到较大影响，近期PDD发布创纪录的财报也佐证了这一点。叠加中年危机，年轻人冲动消费积极性不够。详见下图：
总结
购房、买车及教育是中国人三大最大的消费项目，业主购房对于自己的购房能力及信心评估周期会更长。房地产行业陷入越刺激越观望的局面，现在需警惕中国陷入类似日韩的局面，眼下政府积极性行动，企业不举债，个人不消费，从CPI及PPI等数据也能看出。与钢材消费类似，旺季讲需求，淡季讲预期，眼下需要扭转业主对自己购房能力不足及没有信心的尴尬局面。就像年轻人，虽然没有钱，但对未来有信心，敢于超出自己收入水平消费，老年人虽然有钱，但是对于寿命长短无法把控，对于自己未来没有信心，不敢消费，积极储蓄以备寒冬，眼下核心问题还是在于解决业主购房能力下降及信心不足的问题。